NOVEDADES EN ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (RDL 8/2026)
El pasado 22 de marzo de 2026 entró en vigor el Real Decreto-ley 8/2026, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán (“RDL 8/2026”), que introduce medidas excepcionales en materia de arrendamientos de vivienda habitual. La norma no sustituye el régimen vigente, sino que añade nuevas herramientas de protección al arrendatario, centradas principalmente en la extensión de la duración de los contratos y en la limitación de la actualización de la renta.
El arrendamiento de vivienda habitual viene regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos la cual prevé un sistema escalonado de prórrogas. En primer lugar, la denominada prórroga obligatoria permite al arrendatario permanecer en la vivienda hasta alcanzar un plazo mínimo de cinco (5) años, o siete (7) años si el arrendador es persona jurídica, incluso aunque el contrato se hubiera pactado por una duración inferior. Finalizado este periodo, el contrato se prorrogará por anualidades, hasta un máximo de tres (3) años adicionales (la denominada prórroga tácita), salvo denuncia de las partes. El arrendatario podrá evitar cada una de estas prórrogas anuales mediante notificación con un (1) mes de antelación.
El arrendador podrá, en cualquier caso, evitar las prórrogas obligatorias y recuperar la vivienda para destinarla a uso propio o de sus familiares, en los supuestos y condiciones establecidos por la ley.
Junto a estas prórrogas, que podríamos llamar ordinarias, la normativa contempla determinados supuestos excepcionales, cuales son la posibilidad de prórroga de hasta un (1) año en situaciones de vulnerabilidad del arrendatario o de hasta tres (3) años en viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, en cuyo caso el arrendador debía aceptar la extensión del contrato en los términos legalmente previstos. Asimismo, el arrendador podía recuperar la vivienda para destinarla a uso propio o de familiares en los supuestos y condiciones establecidos por la ley.
En este contexto, el RDL 8/2026 introduce una nueva prórroga extraordinaria de hasta dos (2) años. Esta medida resulta aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes a 22 de marzo de 2026 y cuya finalización se produzca antes del 31 de diciembre de 2027. La prórroga debe ser solicitada por el arrendatario y el arrendador estará obligado a aceptarla, manteniéndose las mismas condiciones contractuales.
No obstante, esta prórroga no resultará de aplicación en determinados supuestos: que las partes acuerden una renovación o suscriban un nuevo contrato, especialmente si se pacta una renta inferior, o que el arrendador necesite la vivienda para uso propio en los términos legalmente previstos. Asimismo, esta nueva prórroga es incompatible con la aplicable a viviendas situadas en zonas tensionadas, que prevalece sobre aquella.
A efectos prácticos, se acompaña como Anexo un cuadro resumen del régimen de prórrogas actualmente aplicable a los arrendamientos de vivienda habitual, incluida la nueva prórroga extraordinaria introducida por el RDL 8/2026.
Junto con esta ampliación del régimen de prórrogas, el RDL 8/2026 introduce también una limitación en la actualización anual de la renta. En el caso de grandes tenedores, el incremento no podrá superar en ningún caso el dos por ciento (2%). Para el resto de arrendadores, se estará a lo que acuerden las partes, no obstante, en ausencia de acuerdo, también se aplicará el mismo límite máximo del dos por ciento (2%).
Finalmente, debe tenerse en cuenta que el RDL 8/2026, como norma de carácter provisional dictada al amparo del artículo 86 de la Constitución Española, tiene una vigencia limitada y debe ser sometido a convalidación por el Congreso de los Diputados en el plazo de treinta (30) días desde su promulgación. En caso de no ser convalidado, quedará derogado, sin perjuicio de los efectos producidos durante su vigencia.
Precisamente, la eventualidad de que el Decreto-ley pueda llegar a ser derogado pone de manifiesto, a nuestro juicio, una deficiencia técnica de dicha norma: la entrada en vigor de la prórroga se produce por el concurso de una solicitud del arrendatario y una aceptación del arrendador, la cual es obligatoria.
Conceptualmente, ello significa que, habiéndose tenido lugar la solicitud por parte del arrendatario, surge una obligación de cargo del arrendador, que es la de aceptar la solicitud. Ahora bien, ¿qué ocurre si el arrendador incumple su obligación de aceptar? ¿No entra en vigor la prórroga? (con independencia de las consecuencias que para el arrendador puedan resultar de su condición de incumplidor). La norma no lo regula. ¿Y qué plazo tiene el arrendador para cumplir su obligación de aceptar la solicitud? La norma no lo establece.
Parece claro que el autor de la norma estaba pensando en que la voluntad del arrendatario debe bastar, por sí sola, para operar la prórroga, pero lo cierto es que el mecanismo que ha diseñado no recoge tal intención de manera adecuada, ya que el mismo implica el concurso de las dos voluntades: la del arrendatario y la del arrendador (si bien el sentido de esta segunda voluntad venga impuesto por la norma).
Ello tiene un efecto práctico: ¿qué ocurre si, habiendo el arrendatario efectuado su solicitud, y estando pendiente la aceptación por parte del arrendador, el Decreto-ley no es convalidado, ya sea por transcurso del plazo o porque el Congreso expresamente rechace la convalidación?
Teóricamente, dado que el Decreto-ley deja de tener efectos y dado que uno de dichos efectos es producir en el arrendador la obligación de aceptar la solicitud del arrendatario (aceptación que sería la que determinará la entrada en vigor de la prórroga), el arrendador ya no tendría la obligación de aceptar y, por tanto, la prórroga no operaría.
Tendemos a pensar que esa no sería la interpretación que pudiera aplicar un juez en un eventual procedimiento, y que se respetaría la “mens legis”, pero ciertamente hubiera sido deseable que el legislador (gubernativo) se hubiera producido con algo más de finura en el desempeño de su labor.
ANEXO. RESUMEN DE PRÓRROGAS
| Tipo de prórroga | Cuándo tiene aplicación | Duración | Quién la activa | ¿Es obligatoria para el arrendador? | Normativa |
| Prórroga obligatoria | Si el contrato dura menos de 5/7 años | Hasta 5 años (PF) / 7 años (PJ) | Automática, salvo que el arrendatario renuncie a ella | Sí[1] | Art. 9.1 LAU |
| Prórroga tácita | Tras 5/7 años si nadie se opone | Hasta 3 años (anual) | Automática, salvo denuncia de las partes | No, en cuanto a la primera anualidad de prórroga, ya que puede evitar la prórroga mediante denuncia | Art. 10.1 LAU |
| Prórroga por vulnerabilidad | Una vez transcurridos 5/7 años o la prórroga tácita, si el inquilino es vulnerable | Hasta 1 año | Arrendatario | Sí | Art. 10.2 LAU |
| Zonas tensionadas | Una vez transcurridos 5/7 años o la prórroga tácita, para viviendas en zona tensionada | Hasta 3 años (anual) | Arrendatario | Sí | Art. 10.3 LAU |
| Nueva prórroga extraordinaria | A la finalización del periodo contractual en curso, siempre que dicha finalización sea anterior a 31/12/2027 | Hasta 2 años (anual) | Arrendatario | Sí1 | Art. 1 RDL 8/2026 |
[1] Excepción: no es de aplicación si, siendo el arrendador persona física, se hizo constar expresamente en el contrato la necesidad de recuperar la vivienda, una vez transcurrido el primer año y antes de cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí, sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial con sentencia firme.
Co-autores: Ignacio Sampedro, Isa Calero, Javier Linares y Meritxell Cremades.
