NO CONVALIDACIÓN DEL RDL 8/2026: EFECTOS SOBRE LAS PRÓRROGAS EXTRAORDINARIAS Y LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA EN ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
Madrid, 4 de mayo de 2026
El Congreso de los Diputados rechazó el pasado martes 28 de abril de 2026 la convalidación del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán (RDL). Conforme al artículo 86.2 de la Constitución, el RDL queda derogado desde esa fecha, sin perjuicio de los efectos que hubiera producido durante su periodo de vigencia, comprendido entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026.
Esta derogación exige revisar de forma inmediata la situación de las prórrogas extraordinarias y de las actualizaciones de renta solicitadas al amparo del RDL.
- Prórrogas extraordinarias
En primer lugar, las prórrogas que se hubieran activado con plena eficacia durante la vigencia del RDL deben considerarse consolidadas. A estos efectos, por plena eficacia debe entenderse que, antes del 28 de abril de 2026, concurrían los presupuestos previstos en el artículo 1 del RDL —contrato de arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente a la entrada en vigor del RDL y cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita tuviera un vencimiento anterior al 31 de diciembre de 2027— y, además, el arrendatario había cursado la correspondiente solicitud y el arrendador la había aceptado. En estos casos, la prórroga opera plenamente. La derogación posterior del RDL no afecta a una situación jurídica ya constituida bajo una norma válida y vigente en ese momento.
Más compleja es la situación de las solicitudes de prórroga cursadas durante la vigencia del RDL que no hubieran sido aceptadas por el arrendador antes de su derogación.
Desde una perspectiva estrictamente contractual, una solicitud solo produce efectos cuando es aceptada. El RDL no fijaba un plazo para esa aceptación ni regulaba los efectos del silencio del arrendador —deficiencia técnica que ya advertimos en nuestra nota anterior—, de modo que, desaparecida la obligación de aceptar con la derogación de la norma, la solicitud pendiente quedaría sin efecto y la prórroga no podría operar.
Cabe argumentar, sin embargo, que el RDL imponía la aceptación como obligación imperativa del arrendador. Aunque el tenor literal del precepto configura la aceptación como un acto debido y no como un efecto automático de la solicitud, una interpretación teleológica de la norma conduce a concluir que la solicitud válidamente cursada durante su vigencia no puede quedar privada de efectos por la mera inacción del arrendador. Sostener lo contrario permitiría que el arrendador se beneficiara de su propio incumplimiento, trasladando al arrendatario las consecuencias de una incertidumbre que la propia norma generó. Esta posición resulta, a nuestro juicio, más coherente con la finalidad protectora del RDL y de la Ley de Arrendamientos Urbanos en favor del arrendatario, y es la que consideramos más fundada.
La cuestión permanece abierta y casi con seguridad requerirá pronunciamiento judicial. En cualquier caso, tanto arrendadores como arrendatarios deben actuar con cautela y asesorarse sobre su posición específica antes de adoptar decisiones que pudieran agravar su exposición en un eventual litigio.
- Actualización de renta
El RDL introdujo también una limitación extraordinaria a la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual comprendidos en su ámbito de aplicación, con un tope máximo del dos por ciento (2%) aplicable tanto a grandes tenedores como, en defecto de acuerdo entre las partes, al resto de arrendadores.
En relación con esta medida, debe distinguirse entre las actualizaciones devengadas o aplicadas durante la vigencia del RDL y aquellas cuya fecha de actualización se produzca con posterioridad a su derogación.
Las actualizaciones de renta realizadas durante la vigencia del RDL, y conforme a los límites establecidos en dicha norma, deberían considerarse, en principio, válidas y eficaces. La posterior no convalidación del RDL no debería permitir revisar automáticamente actualizaciones ya practicadas bajo su cobertura normativa.
Por el contrario, si la anualidad de actualización vence después de la derogación del RDL, la aplicación de la limitación extraordinaria resultará más discutible. En tal caso, si la norma ya no está vigente en la fecha en que nace el derecho a actualizar la renta, podría sostenerse que no existe base normativa para imponer el límite extraordinario previsto en el RDL.
No obstante, también aquí será necesario atender a las circunstancias concretas, especialmente si durante la vigencia del RDL se produjo algún acto relevante de las partes, acuerdo expreso, comunicación de actualización o aplicación efectiva de la renta limitada.
Análisis elaborado por Javier Linares (Socio), Meritxell Cremades e Ignacio Sampedro (Abogados Senior).
