Breve análisis de las medidas relacionadas con los contratos de arrendamiento y adoptadas por el Gobierno de España mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, publicado en el Boletín Oficial del Estado de hoy.
Hace una semana que los operadores jurídicos nos estamos enfrentando a un aluvión de consultas relativas al cumplimiento de los contratos de arrendamiento de uso de vivienda y de uso distinto del de vivienda, toda vez que el COVID-19 va a causar estragos en las economías de muchas familias y empresas. Es por ello que venía reclamándose a gritos una intervención gubernamental al respecto. Finalmente, más tarde que pronto, la intervención ha llegado.
Un primer análisis de las medidas, nos conduce a afirmar que, a diferencia de actuaciones de otros países, en España se ha optado por preservar el cumplimiento de los contratos, adoptando medidas tendentes a paliar el efecto que el cumplimiento de los contratos puede causar en el inquilino especialmente afectado.
La segunda conclusión que se puede extraer es que todas las medidas adoptadas se refieren exclusivamente al alquiler de vivienda habitual regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, obviando cualquier mención a los arrendamientos de uso distinto de vivienda, es decir los contratos de arrendamiento de locales de negocio o alquileres de vivienda de temporada.
Y, por último, como tercera conclusión podemos decir que las medidas económicas del RDL sólo afectan a arrendadores públicos y a grandes tenedores, definidos como aquellas personas físicas o jurídicas que dispongan de, al menos, 10 inmuebles (excluyendo garajes y trasteros, pero sin distinguir si son locales o viviendas) o de una superficie construida de más de 1.500 m2.
Entrando más a fondo de la resolución del Gobierno, podemos clasificar las medidas adoptadas en relación a arrendamientos en tres grandes áreas:
a) Medidas procesales:
Los arrendatarios, titulares de contratos de arrendamiento de vivienda regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se hallen en situación de vulnerabilidad económica y social, de acuerdo con la definición que luego analizaremos, que así lo acrediten y que no tengan alternativas habitacionales, podrán solicitar la suspensión de los plazos procesales pendientes en la tramitación de los procedimientos de desahucio que, por cualquier causa, se hayan iniciado o se inicien, por un plazo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del RDL.
A su vez, si dicha suspensión de plazo afectare a un arrendador que, a su vez, acredite estar en la situación de vulnerabilidad, el tribunal deberá comunicarlo a los servicios sociales para que se adopten las medidas pertinentes y se considere el plazo de suspensión que se deba adoptar.
b) Medidas civiles
Para aquellos contratos de vivienda habitual que se extingan por el trascurso del plazo legal dentro del período que media entre la entrada en vigor del RDL y de los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma, sus arrendatarios podrán pedir la ampliación del plazo de duración del contrato por un plazo máximo de 6 meses, en las mismas condiciones contractuales, aunque el arrendatario no se encuentre en situación de vulnerabilidad.
Esta medida, por tanto, se aplica a todos los contratos de arrendamiento de vivienda, independientemente de la situación del arrendatario o del arrendador.
c) Medidas económicas, de aplazamiento de la deuda:
Como indicaba, estas medias se han dictado solo para arrendatarios que estén en situación de vulnerabilidad y que tengan suscrito el contrato de arrendamiento con una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.
La norma establece que, salvo que ya se haya pactado alguna medida al respeto, el arrendatario puede solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL, un aplazamiento temporal de la renta.
El arrendador sólo tendrá dos alterativas a escoger, con carácter obligatorio: o bien reducir la renta un 50% mientras dure el estado de alarma y los meses siguientes mientras exista la vulnerabilidad, y como máximo durante los 4 meses siguientes a la finalización del estado de alarma; o bien, aplazar el pago del 100% de la renta, mientras dure el estado de alarma y los meses posteriores en los que se mantenga la vulnerabilidad, hasta un máximo de 4. El aplazamiento se realizará fraccionando las rentas afectadas durante al menos 3 años, sin penalizaciones ni intereses, salvo que el contrato finalice antes.
Es preciso observar que, si bien se definen como medidas para el aplazamiento, la primera es, de facto, una reducción o condonación de la renta, con los efectos fiscales que ello implica en la medida que pueda ser considerado como una donación o liberalidad, y solo la segunda alternativa es realmente un aplazamiento.
Por último, hay que tener en cuenta que los arrendatarios que se beneficien de las medidas de financiación de la renta a través de los micro créditos avalados por el ICO, ya no podrán beneficiarse de las medidas de este apartado.
Como indicaba, las medias económicas están definidas para el supuesto de arrendadores que sean entidades públicas o grandes tenedores, pues en el caso de que el arrendador no sea ninguna de éstas, es decir personas físicas o jurídicas que no sean grandes tenedores, el arrendatario en situación de vulnerabilidad podrá instar medidas de aplazamiento temporal y extraordinario, que en el caso que no lleguen a adoptarse, ya que no son obligatorias para el arrendador, otorgarán al arrendatario el derecho a acudir a los préstamos bancarios avalados por el ICO para financiar seis meses de renta, sin gastos ni intereses, a devolver en un plazo máximo de diez años.
Definición y acreditación de la situación de vulnerabilidad
Como se ha referido en el apartado anterior, las medidas adoptadas por el Gobierno en materia de arrendamientos, se ordenan para la protección de aquellos arrendatarios que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica y social.
Estos supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requieren la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los requisitos legalmente establecidos.
Por ello, resulta preciso concretar aquellas circunstancias que, conjuntamente y de forma cumulativa, deberán reunir los arrendatarios para estimarse su vulnerabilidad, circunstancias que se exponen a continuación:
a) que el arrendatario obligado a satisfacer la renta de alquiler se haya visto afectado por la crisis del Covid19, encontrándose por ello en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE) o, en el caso de los empresarios, haya reducido su jornada por motivos de cuidados.
Además de los supuestos anteriores, también se entenderán dentro de los supuestos de vulnerabilidad económica a aquellos arrendatarios que acrediten una pérdida sustancial de ingresos, siempre que el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria no alcance:
i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
b) Complementariamente al requisito anterior, la situación de vulnerabilidad que regula el RDL exige que, además, la suma de la renta arrendaticia, los gastos y los suministros básicos, resulte igual o superior al 35 por cien de los “ingresos netos” percibidos por el conjunto de miembros de la unidad familiar.
Cabe mencionar que la norma excluye del ámbito de la vulnerabilidad económica, a aquellos arrendatarios que fueren propietarios o usufructuarios, ellos o cualquier miembro de la misma unidad familiar, de alguna vivienda en España, a menos que esos derechos recayeren únicamente sobre una parte alícuota de la vivienda y se hubieren obtenido por sucesión mortis causa sin testamento.
Tampoco se excluyen de la vulnerabilidad, aquellos arrendatarios que, siendo propietarios de otra vivienda, no pudieren disponer de ella o acceder a la misma, por causa de separación o divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad.
Expuestos los requisitos que definen la vulnerabilidad del arrendatario y, consiguientemente, el acceso a las medidas aprobadas por el Gobierno, procede enumerar la documentación que el arrendatario deberá entregar al arrendador, o a los Juzgados, según sea el caso, para acreditar el supuesto de vulnerabilidad en el que se encuentra:
i. Situación de desempleo: se acreditará mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
ii. Cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia: deberá aportarse certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
iii. Para acreditar el número de personas que residen en la vivienda habitual, se aportará:
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral. iv. Para acreditar la titularidad de los bienes que ostente el arrendatario: deberá entregarse una nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad, de todos los miembros de la unidad familiar.
v. Finalmente, el arrendatario entregará al arrendador una declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos que exige el RDL, para considerarse sin recursos económicos suficientes. Cuando el arrendatario no pueda aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a d) anteriores, podrá entregar en su lugar una declaración responsable en la que se incluyan la justificación de las circunstancias (relacionadas con la crisis del Covid 19) que le impiden tal aportación. Esta documentación deberá completarse en el plazo de un mes desde la finalización del estado de alarma.
Incumplimiento de los requisitos regulados en el RDL en la conseción de la moratoria
Por último, la norma contempla la posibilidad de que los arrendatarios incumplan los requisitos regulados para la concesión de la moratoria.
Para este supuesto, la norma establece que los arrendatarios que se hayan beneficiado de la moratoria de la deuda o de ayudas sociales sin reunir los requisitos previstos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de los gastos generados por la aplicación de las medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que también pudieren proceder.
En relación con el importe de los daños, perjuicios y gastos, éste no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma.
