La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (en adelante la “Nueva Ley”) tiene por objeto regular, en el ámbito de competencias del Estado, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles. Así lo dispone en su artículo primero.
Estos objetivos se materializan en una serie de medidas, a cada una más controvertida, según las voces discordantes que ha generado al respecto la tramitación de dicha Ley.
Las principales medidas previstas por la Nueva Ley son las que se señalan a continuación.
1. Zonas tensionadas:
La Nueva Ley amplia el concepto de Zonas Tensionadas que ya preveía la anterior regulación (ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado), siendo que tendrán dicha consideración aquellas zonas que cumplan uno de los siguientes requisitos:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
Las medidas a las que deberán acogerse estas nuevas zonas tensionadas no las describe la Nueva Ley, sino que serán las Administraciones competentes las que desarrollarán un plan específico que propondrá las correcciones de los desequilibrios evidenciados, produciéndose entre tanto un vacío legal.
2. Limitación renta
Se añaden dos apartados al artículo 17 de la LAU.
- En los contratos de arrendamiento de vivienda que se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda.
- Únicamente podrá incrementarse en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual cuando se acredita la concurrencia de los supuestos referidos en el antedicho artículo (actuaciones de rehabilitación o mejoras de vivienda con ahorro de energía, mejoras accesibilidad, etc.)
- Para el caso de ser gran tenedor y situarse la vivienda en zona de mercado tensionado, bastará para tal consideración (a los efectos de la limitación de renta), ser titular de cinco inmuebles urbanos de uso residencial. La limitación en la renta se regirá del siguiente modo:
a) la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
b) esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años.
3. Imposición de los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato al arrendador (artículo 20 de la LAU).
4. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
A partir de enero de 2024, las actualizaciones de la renta no estarán vinculadas al Índice de Precios al Consumo (IPC), sino que se aprobará un nuevo índice dedicado a los precios del alquiler, todavía pendiente de definición.
En este sentido, se prevé un régimen transitorio en la Nueva Ley en función de cuándo los contratos cumplan la anualidad para la actualización de renta.
5. Prórroga extraordinaria en la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda potestativa para el arrendatario, obligatoria para el gran tenedor.
La Nueva Ley permite, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Requisitos: la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales.
Para el caso de gran tenedor éste se verá obligado a aceptar la prórroga extraordinaria, a diferencia del arrendador no considerado gran tenedor.
6. Procedimientos de desahucio.
Entre las medidas previstas se incluyen las siguientes modificaciones:
- Mejoras para garantizar una comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales que logre, así, una atención rápida a las personas en situación de vulnerabilidad.
- Soluciones habitacionales para los afectados y, mientras estas soluciones llegan, ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos.
- Cuando el demandante sea gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.
7. ¿A qué contratos de arrendamiento de vivienda afecta las medidas previstas en la nueva ley?
Lo resuelve la Disposición transitoria cuarta cuando manifiesta que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, sin perjuicio que las partes acuerden lo contrario.
Mediante las medidas aquí expuestas el Gobierno pretende cumplir con el deber impuesto por el artículo 47 CE que incumbe a todos los poderes públicos sin excepción, en el marco de sus competencias constitucionales, en el ejercicio de su protección al derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y a su disfrute. Sin embargo está por ver si efectivamente dichas medidas van a contribuir a una accesibilidad a la vivienda, o por el contrario producirá una merma en la oferta de pisos en alquiler y, por ende, una tensión mayor en los precios de la vivienda.
