El pasado 21 de septiembre de 2020 se publicó en el DOGC la LEY 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, por la que se pretende establecer cierto control sobre el incremento del precio de los arrendamientos en determinadas localidades especialmente sensibles.
Después de intensas negociaciones de los grupos parlamentarios, que inicialmente conducían a pensar que la iniciativa quedaría en saco roto, finalmente, el pasado 21 de septiembre de 2020 se publicó en el DOGC la LEY 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, por la que se pretende establecer cierto control sobre el incremento del precio de los arrendamientos en determinadas localidades especialmente sensibles.
Sin entrar a analizar la bondad de la norma, conviene poner de relieve que se trata de una norma un tanto compleja en cuanto se regulan diversos supuestos para los que no siempre las condiciones para su aplicación son fáciles de entender.
Seguidamente trataremos de hacer un esquema de los diversos supuestos que regula la norma, tratando de hacer la norma más comprensible.
A.- Ámbito de aplicación:
En primer lugar, hay que referirse al ámbito de aplicación de la norma que, de acuerdo a su redacción, se refiere a:
a) Arrendamientos de vivienda permanente (por lo tanto, no afecta a locales o arrendamientos de vivienda de temporada).
b) Siempre que la vivienda esté en una zona declarada con un “mercado de vivienda tenso”
Se excluyen expresamente de la aplicación:
a) Contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a mecanismos especiales de determinación de renta.
b) Contratos suscritos antes de 1/1/1995.
c) Contratos sobre viviendas de protección oficial.
d) Sobre viviendas afectas a redes publicas de inserción.
e) Sobre viviendas de carácter asistencial.
f) Contratos que se suscriban conforme a las disposiciones referentes al alquiler social obligatorio.
B.- Área de mercado de viviendas tenso:
Determinado el ámbito de aplicación de la ley, el siguiente paso es determinar qué se entiende por “área con mercado de vivienda tenso”: Se entiende por tales los municipios o partes de ellos que estén en riego de no disponer de una dotación suficiente de viviendas de alquiler a precio asequible, ya sea porque (i) la media de precios crece por encima a la media de Cataluña, porque (ii) el coste del alquiler respecto del presupuesto familiar supere el 30% de los ingresos, o que (iii) el crecimiento del precio de los alquileres se haya incrementado al menos 3% por encima de la tasa interanual del IPC de Catalunya, en los últimos cinco años.
Fijados estos parámetros, le corresponde a la Generalitat, y excepcionalmente el Ayuntamiento de Barcelona y al área Metropolitana de Barcelona, acordar la determinación de estas áreas, mediante un procedimiento que no es objeto de esta nota.
Determinada cada una de las áreas, se aplica a ese territorio el índice de referencia que fije la Generalitat, y que está publicado en la web de l’Agència d’Habitatge de Catalunya.
C.- Determinación de la renta inicial
Una vez tenemos fijados los elementos clave de la norma, es decir, tipos de contratos y áreas afectadas, la Ley establece las reglas concretas para hacer efectiva la moderación de los alquileres, estableciendo los siguientes parámetros o límites:
a) La renta de los contratos afectados en estas áreas (i) no puede superar el precio de referencia para fincas de características análogas y, (ii) no puede superarse la última renta pactada en el último contrato suscrito para esa finca, debidamente actualizada por el índice de garantía de competitividad, si la vivienda se ha arrendado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la Ley.
No aplican estas reglas en los siguientes casos:
i. En casos a los que se refiere el anterior apartado (ii), éste no aplicaría si:
a. Había relación de parentesco entre las partes que suscribieron ese contrato.
b. El contrato se formaliza respecto de una vivienda inicialmente excluida del ámbito de aplicación de la Ley, cuando cese el régimen de determinación de la renta que le era aplicable.
ii. En los caos en los que siendo aplicable la Ley, la finca hubiera estado arrendada dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la Ley, si la parte arrendadora es una persona física cuya unidad de convivencia tiene ingresos iguales o menores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya, no le aplica el límite establecido en el apartado (i) de la letra a) anterior, pero sí lo establecido en el siguiente apartado (ii) de la letra a). Se reconoce la posibilidad de que, en caso de ser la renta inferior al precio de referencia, se pueda incrementar hasta ese límite (la excepción no aplica en casos la renta sea inferior o igual a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia “ponderado”).
b) Determinación del precio de referencia:
El precio de referencia resulta del índice de referencia que se hace público por la Generalitat, que a efectos de esta Ley se equiparan. Si el contrato no dice nada, el precio es el que resulte de la aplicación del índice.
Por eso, los contratos afectos a esta Ley deben incluir el documento que genera el sistema de indexación de precios.
c) Incrementos del precio y actualización
Cabe que el arrendador aplique un incremento del precio del alquiler o actualización en los siguientes casos:
i. En caso de ejecución de obras que mejoren la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética. El incremento calculará en base al capital invertido, conforme a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, siguiendo estas normas:
a. No son computables las subvenciones o ayudas públicas.
b. La aplicación de este incremento impide la aplicación del siguiente supuesto de incremento.
ii. El precio resultante de aplicar el índice por metro cuadrado útil, se puede modificar al alza o a la baja, hasta un máximo de un 5% si concurren, y se justifican, tres de las siguientes características en la vivienda:
a. Ascensor
b. Aparcamiento
c. Muebles
d. Calefacción o refrigeración.
e. Zonas comunitarias
f. Piscina o equipamientos análogos
g. Servicio de conserjería
h. Vistas especiales
iii. En el caso de realización de obras de mejora, strictu sensu, el arrendador podrá incrementar la renta en los términos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin los límites de esta Ley.
iv. Para viviendas nuevas o resultantes de una gran rehabilitación, el límite al precio se establece en el margen superior de la horquilla que resulta del índice de precios, salvo que existan subvenciones, en cuyo caso se aplicará la norma general (índice medio).
v. La renta resultante de la aplicación de esta Ley solo puede actualizarse conforme a las normas resultantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
vi. El Arrendador puede repercutir al arrendatario los gastos generales y servicios individuales de la vivienda conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y anualmente, durante el mes de enero, debe presentar una liquidación definitiva de los mismos, si se hubiera hecho mediante pagos a cuenta.
d) Otras consideraciones
a. El arrendatario puede solicitar al responsable de las fianzas arrendaticias información sobre la renta del contrato anterior para poder verificar su importe.
b. El arrendatario tiene derecho a solicitar el reembolso de las cantidades cobradas en exceso por el arrendador, incrementadas en el interés legal del dinero más tres puntos.
c. Todas las ofertas de arrendamiento deben incluir información sobre la aplicación de la Ley.
d. El régimen sancionador es el que resulta de la Ley del derecho a la vivienda (que queda modificado en este ámbito, en virtud de esta ley).
e. La Ley hace una llamada al Gobierno para impulsar sistemas de resolución extrajudicial de conflictos, estableciendo que, en casos de arrendamientos suscritos por empresas y consumidores, éstos pueden acudir a la mediación o al arbitraje de consumo.
f. Se establece que el procedimiento judicial de resolución de conflictos será el juicio verbal, norma que es de dudosa aplicación pues invade la regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
e) Régimen transitorio
a. La Ley se aplica a contratos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor o a renovaciones de contratos anteriores.
Como resulta evidente de la redacción de esta nota la aplicación de esta Ley resultará problemática pues su propia redacción, poco sistematizada, la complejidad de los supuestos de hecho y excepciones son terreno abonado para toda clase de conflictos entre arrendatario y arrendador, ello sin perjuicio de la más que dudosa constitucionalidad de la norma, que a fecha de esta nota todavía nadie ha planteado.
