RÉGIMEN ESPECIAL DE ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
A continuación, os compartimos el criterio manifestado por la Dirección General de Tributos (DGT) en contestación a la consulta V1826-25 donde analiza de forma más detallada los requisitos para aplicar el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (en adelante, EDAV), así como la posibilidad de aplicar el tipo superreducido del 4% del IVA, en concreto:
- Se indica que sólo se considera arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, aquellos arrendamientos destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Por el contrario, los arrendamientos de temporada quedan excluidos de este régimen, así como aquellas viviendas que se operen bajo estos contratos.
- A efectos de poder aplicar el régimen especial de EDAV (bonificación en el Impuesto sobre Sociedades), el artículo 48.2 de la Ley del IS establece los siguientes requisitos: i) un mínimo de 8 viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento en cada período impositivo, ii) mantenimiento del arrendamiento durante al menos 3 años; ii) contabilización separada por inmueble, iv) en caso de actividades complementarias, el 55% de las rentas o del valor del activo de la entidad debe corresponderse con el arrendamiento de viviendas.
En el caso analizado por la DGT en la CV1826-25, la sociedad consultante solo disponía de 4 viviendas arrendadas en 2025, pero se preveía alcanzar 8 viviendas antes de finalizar el ejercicio mediante la compra de nuevas viviendas (formalizadas mediante contratos privados así como pagos adelantados ya realizados) por lo que, según criterio de la DGT, no se cumplen los requisitos para aplicar el régimen en 2025 ya que la actividad económica se evalúa al inicio del ejercicio en que se desea aplicar el régimen especial.
- Por otro lado, uno de los requisitos más relevantes es la exigencia de actividad económica. El artículo 5.1 LIS establece que, en el caso de arrendamiento de inmuebles, existe actividad económica únicamente cuando se utilice al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (no siendo suficiente, por ejemplo, la existencia de dos empleados a media jornada). En consecuencia, en el caso analizado de la consulta mencionada, se indica que el trabajador deberá estar contratado y en funciones desde el inicio del ejercicio 2026 para garantizar la existencia de actividad económica.
- Respecto a la aplicación del tipo reducido del IVA del 4%: El artículo 91.Dos.1.6º de la Ley del IVA permite aplicar el tipo del 4% en la adquisición de viviendas por EDAV. En este sentido, puede aplicarse el tipo del 4% incluso cuando, en el momento de la adquisición, todavía no se cumplan formalmente todos los requisitos del régimen especial, siempre que:
- Exista intención acreditable mediante elementos objetivos de dedicar las viviendas adquiridas durante el año siguiente al arrendamiento.
- Tenga derecho a la bonificación del artículo 49 LIS sobre las rentas derivadas del posterior arrendamiento de la vivienda adquirida.
Esperanza López – Migoya, socia de nuestro departamento Fiscal.
