CAMBIOS NORMATIVOS EN MATERIA DE VIVIENDA
Cataluña aprueba la regulación del alquiler de temporada y habitaciones
El pasado mes de diciembre se aprobó por parte del Parlament de Catalunya la denominada Ley de medidas en materia de vivienda y urbanismo (Ley 11/25, de 29 de diciembre), que introduce cambios relevantes, entre otros aspectos, en el régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda en Catalunya, en particular a los contratos de alquiler de temporada y al alquiler por habitaciones.
Dicha norma fue publicada en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) el pasado 31 de diciembre de 2025 y entró en vigor el 1 de enero del año en curso, siendo plenamente aplicable a los contratos que se formalicen a partir de su entrada en vigor.
La reforma tiene como finalidad principal, no prohibir el arrendamiento de temporada, pero sí evitar el uso de determinadas modalidades contractuales habitacionales que eludan el régimen de contención de rentas vigente en las zonas declaradas como mercado residencial tensionado.
En consecuencia, la norma define como arrendamientos de vivienda permanente aquellos destinados a satisfacer la necesidad de vivienda, con independencia de su duración, incluyendo expresamente los arrendamientos temporales por motivos profesionales, laborales, académicos o médicos y somete éstos, a partir de su entrada en vigor, a la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en materia de fianzas, garantías, determinación y actualización de la renta, la elevación de ésta por mejoras, y la asunción de gastos generales y servicios individuales, quedando expresamente excluidos de dicho régimen los arrendamientos con fines recreativos, turísticos o vacacionales.
De ahí que la normativa exija que la finalidad del arrendamiento y el lugar de residencia permanente del arrendatario consten de manera expresa en el contrato y que dicha finalidad sea acreditada mediante la correspondiente documentación justificativa.
En caso de que no se acredite la finalidad o la acreditación resulte insuficiente, los contratos se presumirán como contratos de arrendamiento de vivienda habitual, con lo que dicha consideración implica en cuanto al carácter imperativo de su regulación.
En cuanto al alquiler por habitaciones, la reforma establece que la suma de las rentas pactadas individualmente no podrá exceder del importe máximo que correspondería a la vivienda considerada en su conjunto conforme a los límites legales de renta. Esta previsión introduce por primera vez un control efectivo del precio en esta modalidad contractual.
Asimismo, la nueva regulación refuerza los mecanismos de control administrativo mediante la intensificación de la actividad inspectora en materia de arrendamientos urbanos, mediante la creación de la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda y el establecimiento de sanciones, que podrán derivar tanto del incumplimiento de los límites de renta, como de la omisión de las obligaciones de información y registro y que podrán oscilar entre 90.000 y 900.000 euros, en función de la gravedad de la infracción.
Por todo ello, se recomienda extremar la diligencia en la formalización de los contratos y en el cumplimiento de las obligaciones legales y en particular verificar la correcta aplicación del régimen de contención de rentas y del índice de referencia y especialmente en los arrendamientos de temporada y por habitaciones, en caso de no tener estos fines turísticos, vacacionales o recreativos, a fin de garantizar su adecuación al nuevo marco normativo y evitar la imposición de sanciones.
Isabel Calero y Raül Calderero, socia y abogado senior de nuestro departamento de Derecho Inmobiliario.
